¿Qué es el impuesto de alcabala?

Si estás pensando en comprar un departamento en Lima, es importante que tengas en cuenta uno de los aspectos más relevantes en cualquier transacción inmobiliaria: el impuesto de alcabala. 

Este afecta directamente a los compradores de bienes inmuebles y puede influir en el presupuesto total que necesitas destinar para concretar la compra. En este artículo, te explicaremos más sobre este impuesto, cómo se calcula, cuál es su base legal y cómo puede impactar la adquisición de propiedades. 

Con esta información, podrás tomar decisiones informadas y evitar sorpresas al momento de adquirir una vivienda en Perú.

¿En qué consiste el impuesto de alcabala?

Si te has preguntado qué es el impuesto de alcabala, te comentamos que este es un tributo que se aplica a la compra y venta de inmuebles en Perú. Este impuesto lo paga el comprador y está relacionado con el valor del bien adquirido. 

Es administrado por las municipalidades, quienes se encargan de recaudarlo una vez se realiza la transferencia de propiedad. Dicho impuesto es obligatorio y su pago se realiza al momento de inscribir la compra en los registros públicos. 

Aunque puede parecer solo un trámite más dentro del proceso de adquisición de un inmueble, este tributo representa un gasto adicional significativo que se debe tener en cuenta desde el inicio de la negociación.

De igual forma, puede variar en función del valor de la propiedad y su ubicación geográfica, dado que son las municipalidades las encargadas de la recaudación. Sin embargo, las normativas que rigen su aplicación están establecidas a nivel nacional. Es por eso que es importante informarse bien sobre su cálculo y aplicación antes de cerrar la compra de un inmueble.

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¿Cuál es la ley del impuesto de alcabala?

La ley de impuesto de alcabala está establecida en el Decreto Legislativo N°776, el cual regula la tributación municipal en el Perú. Esta norma establece las disposiciones generales sobre el cobro de este impuesto en todo el país. 

Su propósito es permitir a las municipalidades generar ingresos a través de los impuestos derivados de la compra-venta de propiedades, los cuales luego pueden destinarse a mejoras en infraestructura, servicios y programas locales.

De acuerdo con esta, el impuesto grava la transferencia de bienes inmuebles urbanos a título oneroso, lo que significa que toda compraventa de inmuebles urbanos que tenga lugar en Perú está sujeta al pago de este tributo. 

La normativa también detalla ciertas exoneraciones, como en el caso de las transferencias de inmuebles por herencia o donación, las cuales no están sujetas a este impuesto. Además, las primeras diez Unidades Impositivas Tributarias (UIT) del valor de la propiedad están exentas del cálculo del impuesto.

Es importante mencionar que la base de cálculo del impuesto no solo se limita al precio pactado en el contrato de compraventa, sino que también puede estar sujeta a ajustes si la municipalidad considera que el valor del bien ha sido subestimado en comparación con el valor de mercado. 

Por ello, siempre es recomendable declarar un valor justo y real de la propiedad para evitar sanciones o conflictos legales.

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¿Cómo se calcula el impuesto de alcabala?

Para saber cómo calcular el impuesto de alcabala, debes conocer primero el valor de la propiedad que estás adquiriendo. El impuesto se calcula sobre el valor de venta del inmueble, descontando las primeras 10 UIT (Unidades Impositivas Tributarias) del año en curso. Actualmente, una UIT equivale a S/ 5,150.00, por lo que se deben restar S/ 51,500 del valor total de la propiedad. Sobre el excedente de este monto, se aplica una tasa del 3%.

Por ejemplo, si compras un departamento con un valor de S/ 300,000, primero debes restar las 10 UIT (S/ 51,500) del precio de la propiedad, lo que deja un saldo de S/ 248,500. Luego, se aplica el 3% sobre este excedente, lo que resulta en un impuesto de alcabala de S/ 7,455.

El cálculo puede parecer sencillo, pero es fundamental que tengas en cuenta los cambios en el valor de la UIT año tras año, ya que esto puede influir en el monto final a pagar.

¿Cómo el impuesto de alcabala afecta la compra de propiedades?

Al momento de comprar un departamento, es esencial que consideres el impacto financiero del impuesto de alcabala en tu planificación. Este impuesto puede aumentar el costo total de la transacción, y si no lo tienes en cuenta desde el inicio, podrías enfrentarte a problemas presupuestarios o incluso retrasos en la compra. 

Además, es importante que revises bien si el inmueble que deseas adquirir está sujeto a alguna exoneración o beneficio tributario. Existen casos en los que la alcabala no aplica, como en la compra de viviendas nuevas cuyo valor esté por debajo de ciertos umbrales establecidos por la ley, o en las transacciones que involucren a programas de vivienda social. En estos casos, la municipalidad correspondiente podrá proporcionarte más detalles sobre cómo proceder.

Exoneración del impuesto de alcabala en la adquisición de departamentos

Las entidades que compren un inmueble están exentas del pago del impuesto de alcabala en los siguientes casos:

• Entidades del gobierno central, regional y municipal.
• Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.
• Organizaciones religiosas.
• El Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.
• Universidades y centros educativos, según lo estipulado en la Constitución.

Además, existen situaciones de exoneración del pago del impuesto de alcabala, en las cuales el comprador no asume el pago total o parcial del mismo. Estas pueden aplicarse en las siguientes circunstancias:

• Primera venta de propiedades: Si estás considerando comprar un departamento de estreno, aquí tienes una excelente razón para dar este paso, pues la compra de propiedades recién construidas está exonerada de la alcabala. Esto significa que al adquirir tu inmueble, vendido por primera vez por una constructora o inmobiliaria, no tendrás que pagar este impuesto, haciendo que tu inversión sea más accesible y conveniente.
• Donaciones y herencias: Si una propiedad se adquiere a través de una donación o herencia, el nuevo propietario no tiene la obligación de pagar este impuesto. 

Asimismo, hay transferencias que no están gravadas con el impuesto de alcabala, como:

• Transferencias realizadas debido al fallecimiento de una persona.
• Transacciones relacionadas con la distribución de porcentajes entre herederos o copropietarios originales.
• Subdivisiones o distribuciones de bienes compartidos entre varios propietarios.
• Derechos sobre inmuebles que no implican la transmisión de propiedad.

¡Ahora conoces más sobre el impuesto de alcabala en el Perú! Este es un aspecto crucial que no puedes pasar por alto si planeas adquirir una propiedad. Entenderlo te ayudará a anticipar los costos y a evitar sorpresas en el proceso de compra. 

Asimismo, estar al tanto de cómo este tributo afecta la compra de propiedades te permitirá hacer una planificación financiera más precisa y asegurarte de que cumples con todas las normativas tributarias vigentes.

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